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这是一场9周年的盛典威武

2020-03-20 来源:桐城租房网

这是一份买房说明书:超过北京上海,厦门成为房价绩优股!

报告最后得出结论,筛选出了2轮楼市周期以来

,房价累计涨幅排名前15的“绩优股”城市,基本面有支撑但是涨幅偏低排名前15位的“潜力股”。

根据该报告显示,自2012年7月以来,厦门房价累计涨幅排名第二,仅次于深圳,超越了上海、北京,是房地产“绩优股”城市。

在股市中,绩优股值得的是业绩优良公司的股票,而投资者衡量绩优股的主要指标是每股税后利润和净资产收益率。

2012年在厦门买房的人,几乎都赚得盆满钵满了!

中国城市房地产的“绩优”股和“潜力”股

常住人口/户籍人口,工作人口/常住人口,小学生在校人数增速,优质公共资源数量,人均广义库存,人均土地购置面积,以及房价收入比这7个因素能够较好的解释不同城市在本轮房地产的价格分化,每项指标各个城市的排名如下:

给每一个指标赋予相同权重,加总七个指标每个城市的得分进行排序如下表:

上述指标反映的是这些城市房价受到房价驱动因素基本面支撑的强弱程度,厦门位列第7,排在南京之后,杭州之前。

第一,我们通过房价累计涨幅排名,以筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”。

选取35个城市在过去两轮周期中,也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名,前15位房价表现良好的“绩优股”城市为:深圳,厦门,广州,上海,南京,合肥,北京,郑州,福州,武汉,杭州,天津,石家庄,长沙,济南。

第三,通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本面的强弱,来筛选未来房价仍有上涨空间的“潜力股”。

在过去两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名,与各个城市房地产基本面排名两者计算差值进行计算。

得到那些基本面排名比较靠前,但房价涨幅相对靠后的城市,也即房价仍有上涨潜力的城市排名:乌鲁木齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳。

影响和驱动房价的因素:需求、供给、金融

需求因素:人口与流动;

供给因素:库存与土地;

金融因素:信贷、利率与估值。

房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口,人口是影响房价需求的根本因素。

短期来看,政策和金融环境多变,从长期来预测房价会变得相对简单,人流入的地方房价长期看涨,人流出的地方肯定是看跌。

人口分为存量人口和未来潜在的人口流入。最后我们再重点来看一下人口!

1.本地户籍人口

本地户籍人口拥有家庭提供的存量住房,外来常住人口是购房的刚性需求来源。常住人口/户籍人口越大,说明外来常住人口比例越多,购房需求越大。

房价的上涨幅度与该地区常住人口/户籍人口的比例呈现正相关。由下表可见,厦门在该项指标上,仅次于深圳,超过了北京和上海。

2.工作/常住人口

常住人口中,工作人口的比例越高,代表该城市潜在的购买力越强,年轻化程度越高,住房刚性需求增长的潜力越大。由下表可见,厦门在该项指标上,在全国35城中位列第二。

3.小学生在校人数增速

该反映了该城市青壮年人口增加、对房地产或者学区房需求的增加,也会大幅助推房价上涨,在该指标中,厦门位列第一。

4.潜在人口流入需求

一个城市的公共资源越多越优质吗,那么潜在人口的流入就越多。

优质公共资源最多的三个城市是北京、上海、广州,而厦门作为本轮牛市的领涨王,其优质公共资源依然匮乏。

因此,现在厦门正在加大力度进行基本设施的建设,就是为了在这场人口争夺战中拥有一席之地!

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